Осторожно: свободная перепланировка!

Свободная планировка

Свободная планировка, что это значит для покупателя квартиры?

В настоящее время весьма популярным предложением на рынке недвижимости стали так называемые квартиры со свободной планировкой. Отметим, что большинство квартир в новостройках, для повышения инвестиционной привлекательности позиционируются именно так.

В основном, эта информация поступает от застройщиков, которые в рекламных проспектах расхваливают свободную планировку, утверждая, что она является одним из основных достоинств квартиры. На первый взгляд, такой вариант планировки действительно очень привлекателен, поскольку дает будущим собственникам возможность реализовать любые дизайнерские решения.

Если вы собрались купить квартиру со свободной планировкой, покусившись на возможность реализовать собственный дизайн, то стоит сразу же охладить свой пыл.

Дело в том, что юридического понятия «свободная планировка» не существует. Каждый собственник должен знать, что в каждой квартире есть своя планировка, утвержденная городскими властями.

Поэтому мнение, что «свободная» планировка позволяет как угодно возводить перегородки и менять местами помещения с разным функциональным назначением – ошибочно . Игнорирование данного факта приводит к негативным последствиям, в том числе и к невозможности узаконить сделанную перепланировку, которую собственник таковой даже не считал, думая что он действует на законных основаниях.

Поэтажный план застройщика, фото:

Чтобы развеять все сомнения, достаточно взглянуть на поэтажный план БТИ, или поэтажный план застройщика и все встанет на свои места, ведь проекты домов свободной планировки ничем не отличаются от проектов домов многоквартирных. В большинстве случаев вы увидите там не «свободную планировку», а самый что ни на есть обыкновенный поэтажный план, где четко размечены и жилые комнаты, и мокрые зоны, и кухня, и вспомогательные помещения.

Примеры планов БТИ по новостройкам с выделенными помещениями, фото:

Обычными линиями показаны стены, которые по факту возведены.
Стены, обозначенные пунктирными линиями, отсутствуют и обязанность их возвести возложена на собственника.

Зачастую перед покупкой недвижимости заказчик посещает уже построенную квартиру в новостройке и видит «свободную планировку» своими глазами. Как правило, это выложенные в один кирпич (пеноблок) линии на полу. Риелторы обычно говорят, что это предложенный вариант планировки, и его можно менять по своему усмотрению.

Этот аргумент кажется покупателю убедительным, и больше вопросов не возникает, а зря. Ведь эти линии и обозначают настоящую планировку квартиры . А если будущий собственник захочет сконфигурировать помещения иначе, это будет считаться перепланировкой, поскольку положение стен, зафиксированное в документах БТИ, изменится, а собственника ожидают неприятные последствия в виде красных линий и санкций.

Свободная планировка квартир, фото:

Отсутствие стен не означает свободную планировку, это означает лишь, что строители сэкономили на материалах, наметив будущие стены в «один кирпич». Данные стены на планах БТИ показываются пунктирными линиями. Обязанность возвести их по намеченным линиям возложена на собственника.

Если новостройка относится к панельный домам, то здесь свободной планировки не может быть в принципе . В панельных домах практически все стены несущие, а все зоны в квартире стопроцентно выделены.

Свободная планировка с неявно выделенными зонами кухни, ванной и санузла

Самый сложный случай – это когда вся квартира обозначена на плане БТИ единым жилым помещением с выделенными зонами (зачастую обозначенными неявно) кухни и санузлов, без зон коридоров и вспомогательных помещений. Получается сложная ситуация (см. планы ниже).

По закону расширение ванн и санузлов на площади жилых комнат запрещено, а если ориентироваться на данный план, то в какую сторону ни расширяй санузел, попадешь на жилую комнату, так как в квартире не выделены зоны коридоров.

Примеры планов БТИ по новостройкам без выделенных зон коридоров, фото:

В подобных случаях необходимо отталкиваться от строительного плана (он же поэтажный план застройщика), который берется у компании-застройщика, либо в управляющей компании. На нём однозначно будут отмечены полностью все помещения, т.е. планировка, прошедшая Мосгосэкспертизу перед строительством.

Этот план подтверждается печатью застройщика и предоставляется в Мосжилинспекцию вместе с основным комплектом документов, чтобы, например, доказать, что вы расширяете ванную за счет коридора, а не жилой комнаты. Однако в последнее время, даже с учетом предоставления строительных планов, подобные перепланировки согласуются с трудом.

Ниже приведен пример отказа по перепланировке квартиры со свободной планировкой, по причине отсутствия поэтажных планов застройщика:

Мифы о “свободной планировке” на примере массовой периодики, фото:

Разберем типичную статью (фото выше). В даже таком маленьком блоке (выделено красным) присутствует несколько ошибочных утверждений.

“Квартиры-студии часто выставляются на продажу без отделки. Делается это для того, чтобы покупатель имел возможность сэконо­мить.”
Не совсем верно. Как мы уже говорили, это делается для экономии, но не покупателя, а застройщика. Застройщики таким образом существенно экономят как на материалах, так и на работе.

“ну и воплотить свои представления о «доме меч­ты” – ведь ваши дизайнерские фантазии не ограничены ни­чем, даже стенами.”
В каждой конкретной квартире имеется ранее утвержденная планировка с определенным расположением стен. Возможно не все помещения выделяются отдельными комнатами, но помещения ванной, санузла и кухни строго зафиксированы.

“И никаких нудных согласований пере­планировки и очередей в БТИ!”
В корне неверно! Как раз именно в каждой квартире так называемой “свободной планировки” перепланировку необходимо согласовывать, так как будут отличия от утвержденного поэтажного плана БТИ. Насчет очередей также весьма спорное утверждение. В большинстве случаев заказчики, побывавшие в БТИ, не согласятся с этим.

“то есть, ка­ким образом отделять ванну и туалет, вам тоже придётся ре­шать самостоятельно.”
Это давно решено, и отображено в тех же документах БТИ.

“Кстати, то, что унитаз всё-таки надо отгородить – это очевидно,”
Наверное это действительно стоит сделать.

“а вот в отношении ванны можно ещё поспорить.”
Попробуем вместе сходить в жилищную инспекцию и поспорим. Можем даже записаться на прием к руководителю. Прямо так и запишем на прием в графе записи “будем спорить насчет установки ванной в спальне”. Как говорится в споре рождается истина, но в этом споре она точно не родиться.

“Некоторые за­падные варианты планировки подразумевают ванну в общем пространстве – иногда в зоне кухни. Конечно, такая кварти­ра рассчитана только на одного жильца.”
Здесь даже согласимся. И более того, мы даже видели такие планировки. Но все это не работает для многоквартирных жилых домов – только для загородных коттеджей. Там допускается любой каприз. А вот в отношении городской недвижимости, действуют законы и правила, которым необходимо строго следовать.

Таунхаусы свободной планировки

Выше мы уже говорили о том, что свободная планировка является мифом, если речь идет о квартире, однако в таунхаусах, свободная планировка – явление более частое. Этим, к слову, и объясняется их популярность на рынке недвижимости. Не стоит, однако, думать, что вы сможете перепланировать площадь квартиры как вам заблагорассудится – чаще всего существует такой же план застройщика согласно которому и должны возводиться перегородки.

Так же как и в многоквартирных домах, в таунхаусе нельзя переносить или расширять санузел или ванную комнату без согласования перепланировки. Запрет также касается и перепланировок с внесением изменений в несущие стены. Вообще многие запреты на перепланировку в таунхаусе повторяют те же запреты в многоквартирном доме и свободная перепланировка оказывается рекламным трюком девелопера.

Согласовать перепланировку в таунхаусе, расположенном в Москве, вы можете в Мосжилинспекции. Если же он находится в Подмосковье или Московской области области, то согласованием придется заниматься с местной регулирующей компанией.

Если обобщать вышеприведенную информацию, то получается, что свободная перепланировка квартиры, как ее позиционирует застройщик – реальное преимущество и аргумент в пользу покупки такого жилья.

На деле же свободная планировка, как она есть – это скорее недостаток, из-за которого вы переплатите за (далеко не дешевые) квадратные метры и получите уйму проблем при реализации собственной планировки. Перед покупкой квартиры свободной планировки детально проконсультируйтесь у специалистов.

Осторожно: свободная перепланировка!

Это, прежде всего, границы самой квартиры, заданность метража, определенное застройщиком местоположение инженерных систем, наличие несущих – “вечных” – стен, уже готовые дверные и оконные проемы и т.д. – вот те факторы, которые изначально задают определенные условия и пределы вашему смелому дизайнерскому замыслу. И с этой данностью, как правило, приходится считаться, чтобы избежать непредсказуемых бытовых ситуаций и дискомфорта в будущем. Во многом именно по этой причине застройщики элитного жилья специально для каждой квартиры разрабатывают несколько вариантов планировки, предлагают их на выбор своим покупателям и советуют придерживаться одного из них. Предлагаемые планировочные решения обычно имеют оптимальные характеристики: ведь кому как не застройщику, лучше знать расположение инженерных систем здания и учитывать их при проектировании вариантов квартир!

Однако бывает и так, что предлагаемые варианты планировки кажутся владельцу квартиры стандартными и даже скучными – и тогда он решается на “великий перепланировочный эксперимент”.

Глубокую перепланировку квартиры произвести, конечно, можно. Но такое решение требует от хозяина, прежде всего, детальной продуманности и здравого смысла, а, кроме того, влечет за собой необходимость множества согласований. А следование в данном случае известному щедринскому афоризму о том, что “суровость законов российских искупляется необязательностью их выполнения. “, давно ставшему любимой народной мудростью, грозит риском значительных материальных и моральных потерь и непредсказуемостью последствий для себя и окружающих. То состояние квартиры, которое вы получите в результате перепланировки, может обернуться против вас, не только не принеся пользу, комфорт и эстетическое наслаждение, но даже пойдя во вред.

Итак, что же такого опасного может произойти, если кому-то вдруг вздумается прорубить окно на улицу в темной комнате или обустроить спальню на площади, изначально не предназначенной и не подходящей для этого, или произвести переносные манипуляции со стенами и санузлами?

Мы приведем лишь два примера, поскольку, как показывает практика, именно они являются наиболее распространенными и почти уже универсальными ошибками при попытке “перепланировать” квартиру.

Пример первый: смена назначения комнат. Одна моя знакомая решила поменять местами спальню и кухню. Мотивировала свой поступок более предпочтительной для спальни стороной света и более выигрышным пространством, которое получается благодаря объединению новоиспеченной кухни с гостиной. Единственным нюансом на тот момент оказалась вентиляция, которую никуда сдвинуть или перенести было нельзя. И, несмотря на то, что отдушина была заложена, коварные запахи, тем не менее, просачивались. Но проблема даже не столько в запахах, сколько в самом том пространстве, которое изначально было спроектировано под кухню. Получилось так, что спальня подруги теперь стала граничить сразу с пятью кухнями: этажом выше, этажом ниже, двух по диагонали в граничащем стояке и соседской напротив. А кухня, как известно, место общего пользования, и для нее вполне естественным является определенный шумовой фон. Поэтому шум работающего холодильника, посудомоечной машины, микроволновой печи или духовки у вас на кухне будет естественным образом заглушать звуки, проникающие с улицы или из соседних квартир. Но если место кухни займет спальная комната, само назначение которой исключает присутствие шумового фона, с определенной долей вероятности можно предположить, что вы будете слышать звуки, доносящиеся из соседних помещений.

Не сложно догадаться, что подобная перепланировка не принесла моей подруге ничего, кроме ощущения дискомфорта и перманентной усталости от хоть и ненавязчивого, но, тем не менее, постоянно присутствующего шумового фона.

У рассмотренного примера, кстати, есть еще одна классическая разновидность: когда при смене назначения помещений пытаются проделать манипуляции с вентиляционными стояками, например, врезать кухонную вытяжку в санстояк. Можно представить, какой обонятельный эффект получает в данном случае хозяин квартиры. Соседи, конечно, окажутся в более выигрышном положении: в их санузлах будет постоянно присутствовать запах чего-то съедобного, – в то время как новообразовавшуюся кухню оккупируют ароматы совсем иного рода.

Читайте также:  Как правильно общаться с бригадой нанятых работников

Пример второй: изменение расположения стен санузлов. Хозяин квартиры решил незначительно расширить свою спальню за счет санузла. В результате подобных манипуляций комната стала больше на 40 см. И теперь каждый вечер и утро в его новообразовавшейся спальне можно слышать ненавязчивое бульканье, когда сосед сверху принимает душ. И это несмотря на двойную шумоизоляцию у того и у другого!

Как можно заметить, в обоих случаях перепланировка затронула спальную комнату. Действительно, спальня является одной из самых “уязвимых” зон в квартире, поэтому вопрос о ее местоположении и обустройстве – дело достаточно тонкое, требующее особого подхода. Занимаясь выбором места под спальню, прежде всего, важно иметь в виду следующее обстоятельство: любой дом (а тем более, если это современная элитная новостройка) является высокотехнологичным сооружением. В нем есть мусоропровод, вентиляционные и лифтовые шахты, канализационные и водопроводные стояки и прочие коммуникации. И все эти инженерные системы сутки напролет производят массу шума. Один с 25-го этажа спустил по мусоропроводу ящик пустых бутылок, другой хлопнул входной дверью, третий решил отремонтировать сливной бачок в туалете, четвертый пошел в душ. – и со всеми этими звуками граничат стены вашей спальни! Согласитесь, это будет страшно раздражать, особенно в те часы, когда сон чуток. И никакая, даже самая изощренная система шумоизоляции тут не поможет, поскольку значительную часть этого шума составляют низкочастотные звуки, которые присутствуют в нашей повседневной жизни постоянно и против которых шумоизоляция малоэффективна. И это уже не законы РФ, а законы физики.

А мораль, в общем-то, проста: заниматься перепланировкой или нет, решать, конечно, вам. Но, в любом случае, подходить к этому вопросу следует продуманно и взвешенно, предварительно оценив все “за” и “против” и предусмотрев возможные последствия.

Редакция благодарит специалистов ИСК “Квартал” за предоставленную консультацию и материалы.

Как узаконить перепланировку в новостройке

Достраиваем гардеробную по закону

Вот сдал вам застройщик новую квартиру со стенами.

Вы подписали акты и оформили право собственности. А потом решили сделать в коридоре гардеробную. Просто так построить стену нельзя: надо делать перепланировку.

По закону любые новые стены в квартире надо узаконить в БТИ и районном отделе архитектуры. На новые стены получают техпаспорт, и тогда перепланировка законна.

Зачем согласовывать перепланировку

Эта процедура нужна с одной целью: чтобы жильцы не построили у себя в квартире чего-то такого, от чего рухнет весь дом. Есть риск, что новые стены создадут лишнюю нагрузку на что-то важное, дом покосится и упадет. Или жилец решит разобрать кусок стены, а там вентиляционный короб или трубы. Государство не доверяет жильцам вопросы архитектуры многоквартирного дома — и правильно делает.

В реальности согласовывают перепланировку далеко не всегда: слишком много бюрократии, пройти которую выйдет дороже. Чаще всего просто на этапе ремонта зовут бригаду, самостоятельно всё строят и спокойно живут. Перепланировка получается незаконной.

Если о незаконной перепланировке узнают, то собственника оштрафуют на 2500 рублей и потребуют за свой счет всё вернуть как было. Если собственник не вернет, квартиру отберут и выставят на торги. В этой ситуации всем плевать на право собственности: собственник получит только сумму с торгов за вычетом расходов на их проведение.

Чтобы такого не произошло, важно делать перепланировку по закону. Сегодня разбираемся, как сделать перепланировку и узаконить ее. В отдельной статье напишем, что делать, если вы уже всё перестроили, а документы не собирали.

Перепланировку делают в три этапа:

Закажите проект перепланировки

Проект перепланировки заказывают в компании, у которой есть допуски СРО на выполнение проектных работ. СРО — это саморегулируемая организация, по факту — реестр всех порядочных строителей. Раньше строителям выдавали лицензии на проектирование, а теперь выдают допуск на проектирование, свидетельство о допуске и вносят в реестр этой СРО .

Чтобы убедиться, что у компании действительно есть допуски СРО , запросите у них свидетельство о допуске к работам. В свидетельстве посмотрите, в какой СРО состоит компания и за каким номером в реестре она числится.

Свидетельство о допуске к работам, которые влияют на безопасность объектов капитального строительства. Источник: «Спецэнергопром»

Найдите сайт этой СРО и проверьте, есть ли в реестре членов интересующая вас компания. Если всё в порядке, несите им техпаспорт квартиры и заказывайте проект. Проект перепланировки нужен, чтобы в отделе архитектуры убедились, что перекрытия способны выдержать нагрузку, которую создадут ваши дополнительные кирпичи.

Пока вам в компании сделают проект перепланировки, пройдет 5 дней. В случае с гардеробной проект стоил бы 5 тысяч рублей. Некоторые компании берут дороже, некоторые дешевле. Ограничений цен и сроков нет, так что ищите компанию, которая устроит именно вас.

Компания согласовывает и готовит техническое заключение о допустимости и безопасности работ по перепланировке. Это заключение вы получаете вместе с готовым проектом.

План помещений из проекта перепланировки. Источник: «Жилэкспертиза»

Согласуйте проект с местной администрацией

Готовый проект надо предоставить районному отделу архитектуры. Кроме проекта возьмите с собой такие документы:

С собой на всякий случай берите и оригиналы, и копии

  1. Заявление на перепланировку.
  2. Eсли собственников несколько — их письменное согласие на перепланировку, заверенное у нотариуса.
  3. Договор долевого участия и акт приемки-передачи квартиры, если квартиру покупали по ДДУ, или договор купли-продажи.
  4. Согласованный проект перепланировки.

Правильное название — «заключение о техническом состоянии конструкций здания и возможности производства планируемых работ»

У вас могут запросить свидетельство о праве собственности и техпаспорт на квартиру. Их можно не приносить, а выучить фразу: «В соответствии с частью 2.1 статьи 26 Жилищного кодекса Российской Федерации вы запрашиваете эти документы самостоятельно — в рамках межведомственного взаимодействия».

После этого в местной администрации вам выдадут расписку, что приняли ваши документы. Если всё в порядке, через 45 дней вам выдадут разрешение на проведение работ. Если нет, придется переделывать проект или судиться с отделом архитектуры.

В некоторых регионах срок согласования отличается. Например, в Новосибирской области это не 45, а 48 дней. Чтобы узнать точный срок, обратитесь в отдел архитектуры или МФЦ

Разрешение не выкидывайте: оно понадобится для согласования готовой перепланировки.

Разрешение на перепланировку. Источник: «Жилэкспертиза» Разрешение на перепланировку. Источник: «Жилэкспертиза»

Строительство

Дальше стройте гардеробную точь-в-точь по проекту, который вам сделали. Если что-то не будет соответствовать проекту, комиссия администрации не примет у вас перепланировку — придется перестраивать. Это опять же важно, чтобы ваш дом выдержал дополнительную нагрузку и не сломался.

Если будете нанимать бригаду, укажите в договоре, что ваш подрядчик строит гардеробную из материалов по проекту заказчика. Лучше всего перечислить материалы и их количество: это потом докажет, что вы построили гардеробную в соответствии с проектом.

Когда построите гардеробную, вызывайте кадастрового инженера из БТИ . Он сделает замеры, чтобы в БТИ вам оформили новые технический паспорт и технический план на диске. В версии на диске кадастровые инженеры запишут изменения, которые произошли с вашей квартирой. Это платная услуга. В государственных БТИ стоит 2500 рублей и занимает 7 дней. В частных сроки и стоимость бывают любыми. Мы обратились в одну такую компанию, нам обещали сделать паспорт, план и справку за 4200 рублей и 5 дней.

Согласование перепланировки и новые документы

С новым техническим паспортом и справкой о факте перепланировки обращайтесь в администрацию района. Вам назначат приемочную комиссию, которая проверит, всё ли в вашей перепланировке соответствует проекту, который вам согласовывали. Если всё в порядке, вам выдадут акт о перепланировке и решение администрации о том, что перепланировка выполнена законно и согласно проекту.

Акт о перепланировке и решение о соответствии законам и проекту. Источник: «Жилэкспертиза» Акт о перепланировке и решение о соответствии законам и проекту. Источник: «Жилэкспертиза»

Ввод в эксплуатацию и кадастр недвижимости

Дальше надо заново ввести квартиру в эксплуатацию. Для этого подготовьте копии:

  • заявления о том, что был составлен акт приемочной комиссии по форме № 2;
  • паспортов собственников или доверенности;
  • решения администрации района о том, что перепланировка согласована;
  • нового техпаспорта.

Приносите копии в администрацию района, оригиналы возьмите с собой: копии заберут, но сначала сверят с оригиналом. В итоге через 30 дней вам выдадут разрешение на ввод в эксплуатацию.

Теперь перепланировка узаконена, а информация о ней записана в государственный реестр. Поздравляем!

Свободная планировка – миф или реальность

Свободная планировка квартиры: что это такое?

Большинство квартир в современных монолитных новостройках – это жилье со свободной планировкой. То есть квартира представляет собой помещение, где почти полностью отсутствуют внутренние стены. Выделенными являются зоны санузлов и кухни, да и то не всегда. Именно в таком виде квартира и передается покупателю.

Квартира со свободной планировкой, фото:

По мнению застройщиков, предлагающих на рынке недвижимости квартиры со свободной планировкой, жилье такого типа проще сделать эксклюзивным, поскольку в едином пространстве, огороженном внешними и межквартирными стенами, намного легче воплотить в жизнь разнообразные дизайнерские решения и провести зонирование квартиры согласно своим вкусам и потребностям.

То есть, по мнению застройщиков, свободная планировка является чуть ли не главным преимуществом таких квартир, потому что внутренние перегородки в них можно строить по-своему усмотрению как угодно.

Отсюда многие делают вывод, что распланировать комнаты, кухню и туалеты можно как заблагорассудится. Поэтому подобные квартиры выглядят привлекательно в глазах покупателей и спрос на них постоянно растет.

Квартира свободной планировки и перепланировка

Но на самом деле не все так просто. Свободная планировка является хитрым маркетинговым приемом, позволяющим недобросовестным риелторам зарабатывать на покупателях квартир из-за незнания ими многих тонкостей жилищного законодательства.

Ведь задача риелтора, как правило, продать квартиру покупателю максимально быстро и дорого, а о том, как на самом деле обстоят дела с планировкой, вы узнаете в лучшем случае только после оформления документов на покупку квартиры.

И если называть вещи своими именами, то нужно сказать, что термин «квартира свободной планировки» вводит покупателя в заблуждение, потому что он условен и на законодательном уровне не существует.

Свободная планировка квартиры – это не отдельная веха в жилищном законодательстве. Приобретая такую недвижимость, следует помнить, что отсутствие внутренних стен не означает отсутствие проекта квартиры в принципе – на плане застройщика и на планах БТИ он есть.

Ведь когда жилые здания сдаются в эксплуатацию, техники специализированных организаций (чаще всего БТИ) обмеряют построенные квартиры, фиксируют площади помещений, по которым с дольщиками проводятся окончательные взаиморасчеты и составляются поэтажные планы.

То есть отсутствие межкомнатных перегородок никак не помогает в обустройстве и переустройстве жилья, а лишь свидетельствует о том, что выгоду от такой планировки получил только застройщик, который хорошо сэкономил на строительных материалах.

Квартира свободной планировки в новостройке:

На плане квартиры, составленном БТИ, отсутствующие стены показываются пунктирными линиями. Строить эти стены будет уже сам собственник, когда начнется ремонт.

Иными словами, вы не можете возводить внутри квартиры любые перегородки по своему вкусу, переносить кухню на место коридора, а в спальне организовывать дополнительный санузел. Любая квартира имеет утвержденную городом планировку, которая отвечает единым для всех жилых помещений нормам и правилам.

И если в рекламе квартира изображается как помещение без стен, то на архитектурном плане застройщика все стены есть, равно как и зонирование жилых, нежилых и вспомогательных помещений. Данные границы обычно обозначаются на полу квартиры несколькими рядами кирпичной кладки или блоками. Вот по обозначенным таким образом границам и предстоит строить стены.

Поэтому, покупая квартиру свободной планировки в монолитном доме, следует помнить, что для нее существует утвержденный план помещений, и это единственная планировка, которую вы имеете право выполнить.

Читайте также:  Плетеные полипропиленовые шнуры: достоинства и особенности применения

Если же обладатель жилплощади хочет отклониться от имеющегося поэтажного плана квартиры свободной планировки, согласование перепланировки является обязательным требованием. Порядок проведения перепланировки в новостройке со свободной планировкой, стоимость и сроки ее оформления определяются сложностью будущего переустройства.

Сложности перепланировки в квартире со свободной планировкой

Наибольшие трудности при перепланировке квартиры свободной планировки в новостройке возникают в случаях, когда на плане БТИ квартиры показаны зоны кухни, санузлов и комнат, но не обозначены коридоры и вспомогательные помещения.

Действующими строительно-санитарными нормами запрещается увеличивать площадь ванных и туалетов за счет жилых комнат. Но разрешается расширять мокрые зоны за счет коридоров и нежилых помещений (кладовок, подсобок, встроенных шкафов). Но если на плане БТИ не показаны зоны коридоров, то при любом увеличении санузла произойдет затрагивание жилой зоны, что не допустимо.

Чтобы объяснить чиновникам, что ваши действия правомерны, нужен архитектурно-строительный план застройщика, прошедший экспертизу перед строительством, на котором отмечаются все помещения квартиры, в том числе коридоры.

Такой план с печатью компании-застройщика сдается в жилищную инспекцию города Москвы вместе с остальными документами для согласования перепланировки, как доказательство, что ваши действия (например, расширение санузла на прилегающее помещение) не нарушают строительные нормы, и все проводимые вами ремонтные мероприятия абсолютно законны.

Еще одной сложностью перепланировки квартиры в новостройке со свободной планировкой является то, что для ее согласования обязательно нужен план БТИ. Без этого документа не получится даже грамотно спланировать предстоящие изменения, так как высок риск сделать ремонт с нарушениями строительных правил, который потом придется переделывать.

Но у многих собственников плана БТИ просто нет. Как нет данных о квартире и в самом Бюро технической инвентаризации. В такой ситуации придется обращаться в ГБУ МосгорБТИ и заказывать первичную техинвентаризацию квартиры, чтобы потом получить ее план.

Пример проекта перепланировки в квартире со свободной планировкой:

Для получения разрешения на перепланировку квартиры свободной планировки помимо плана БТИ понадобится техническое заключение, проект, правоустанавливающие документы и заявление. При согласовании перепланировки посредниками придется оформить доверенность. Если квартира в ипотеке, то потребуется согласие банка на перепланировку.

Если вы собираетесь узаконить перепланировку квартиры в новостройке со свободной планировкой или просто купить жилье такого типа, то проконсультируйтесь предварительно со специалистами. При желании вы можете обратиться в нашу организацию – консультация бесплатна, вот наши контакты. Мы также принимаем заказы на разработку проектов и согласование перепланировки «под ключ».

Свободная планировка квартиры и перепланировка

Квартиры со свободной планировкой на сегодняшний день стали настоящим трендом на рынке коммерческой недвижимости. Интерес к такого рода квартирам в новостройках растет с каждым днем.

Примечательно то, что сам факт наличия такой планировки в квартире, компании-застройщики позиционируют как основное преимущество и достоинство, что довольно обосновано, ведь по мнению потенциального будущего собственника, свободная планировка позволит сделать любую перепланировку, но на практике все немного иначе.

Свободная планировка и план БТИ

После приобретения в собственность, владелец конечно же начинает планировать перепланировку, и после обращения в первую же инстанцию за справками или за консультацией в специализированную компанию выясняется, что такого термина как «свободная планировка» не существует. Нет, конечно же, понятие такое есть, но никакого юридического обоснования оно не несёт.

Суть вся в том, что даже если компания-застройщик позиционирует данную недвижимость, как квартиру со свободной планировкой, утвержденная планировка у неё всё равно имеется, несмотря на то, что внутренних стен в квартире, как правило, нет. Планы застройщика в этом случае выполняют функцию плана БТИ.

Примечательно, что при расчете стоимости квартиры исходя из её метража, при отсутствии стен, покупатель переплачивает определенную сумму, ведь после перепланировки квартира со «свободной планировкой» станет меньше по площади.

Но об этом потенциальный покупатель чаще всего даже не задумывается, а для застройщика это даже выгодно, урезаются расходы на возведение внутриквартирных перегородок.

Исходя из всего выше сказанного получается, что распространенное мнение о том, что свободная планировка позволяет устанавливать перегородки как хочется и устраивать помещения как душа пожелает, в корне неверно.

Квартиры со свободной планировкой, фото

И если собственник будет игнорировать данный факт, оперируя тем, что застройщик гарантировал свободную планировку с возможностью самостоятельно определиться с будущей планировкой, для него это может иметь крайне неприятные последствия.

На практике, самовольная перепланировка в квартирах со свободной планировкой, ведёт к тому, что даже узаконить выполненную перепланировку не представляется возможным по причине нарушения действующих требований и правил, чаще всего в размещении мокрых зон.

Утвержденная «свободная планировка»

Если действовать правильно, на стадии планирования перепланировки в квартире со свободной планировкой необходимо обратиться в БТИ для получения поэтажного плана, где указаны все помещения квартиры и их площадь.

Ключевое различие лишь в том, что те стены, которых фактически в квартире нет, указаны на плане пунктиром. Что касается мокрых зон, кухни и прочих площадей, на них распространяются все те же правила, что и для квартир, где присутствуют внутренние перегородки.

Перепланировка квартиры со свободной планировкой

В квартирах со «свободной планировкой» стены либо вообще отсутствуют, либо имеется намеченная планировка в один блок. На словах риелторы объясняют это как возможный вариант планировки, но будущий собственник в праве сделать перепланировку по своему усмотрению.

Однако, утвержденная планировка у квартиры имеется, и любые изменения в эту конфигурацию без получения на то разрешения, будут считаться незаконной перепланировкой со всеми вытекающими, о чем мы и говорили выше.

Сложные случаи перепланировки квартиры со свободной планировкой

Наиболее затруднительный для проведения перепланировки вариант, который был в нашей практике, это квартиры, где на плане БТИ вся площадь квартиры за исключением зоны кухни и санузла является единой жилой площадью.

То есть фактически в квартире, согласно плану БТИ, нет коридоров, что сводит на нет возможность расширения санузла, ведь в данном случае мы увеличиваем санузел за счет жилой комнаты, а это категорически запрещено.

В таких случаях, необходимо опираться только на информацию плана застройщика, где будут указаны абсолютно все помещения включая коридоры и вспомогательные площади. План застройщика будет основанием и доказательством, того что мокрая зона расширяется не за счет жилого помещения.

Подобных нюансов может быть множество, и неоднозначность в планах часто влияет на ход согласования перепланировки в квартирах со свободной планировкой, а жилищная инспекция последнее время стала более тщательно анализировать запланированные мероприятия.

Согласование перепланировки квартиры свободной планировки

Для разрешения на перепланировку новостройки свободной планировки потребуется сформировать пакет документов, куда войдут:

  • Правоустанавливающие документы (при отсутствии зарегистрированных прав на помещение можно предоставить договор на участие в долевом строительстве, копию договора об уступке прав, акт приема-передачи недвижимости, справку от застройщика о полном выполнении участником долевого строительства обязательств по договору).
  • План квартиры, составленный БТИ.
  • Техническое заключение (это документ, составленный компанией с СРО и подтверждающий, что квартиру можно переустраивать).
  • Проект перепланировки (чертежи, по которым будут выполнятся строительно-демонтажные работы, и договор авторского надзора).
  • Заявление на перепланировку.

Документы передаются в Мосжилинспекцию. Для этого нужно обратиться в центр госуслуг «Мои документы». Подать бумаги для согласования перепланировки сегодня можно только через офисы МФЦ.

При одобрении проекта и при условии, что на рассмотрение были представлены все документы, собственнику выдается разрешение на перепланировку в новостройке со свободной планировкой. После ремонта еще предстоит сдача сделанной перепланировки специальной комиссии.

Как узаконить перепланировку в новостройке со свободной планировкой

Часто перепланировка в квартире со свободной планировкой проводится собственниками незаконно. Это когда ремонтные работы выполняются без какого-либо согласования.

Узаконить перепланировку квартиры свободной планировки в новостройке можно, если все проведенные работы соответствуют общепринятым строительным нормам. В ином случае Мосжилинспекция обяжет переделывать ремонт.

Кроме того, за самовольную перепланировку квартиры в новостройке со свободной планировкой придется заплатить штраф. Если при выполнении ремонта собственник ничего не нарушил, то узаконить совершенное переустройство он может при предоставлении Мосжилинспекции технического заключения о допустимости и безопасности произведенных работ.

Как бы то ни было, прежде чем приступать к согласованию будущей перепланировки квартиры свободной планировки или узакониванию уже выполненных работ, получите предварительно консультацию у специалистов в области оформления и проектирования перепланировок.

Наша компания консультирует бесплатно. Свои вопросы можете адресовать нашим консультантам по телефону или онлайн.

По вашему желанию мы можем подготовить проект с техническим заключением для будущей перепланировки или техническое заключение по факту совершенных работ, если перепланировка уже сделана.

У нас можно воспользоваться услугой «перепланировка под ключ». В этом случае оформлением всех документов и взаимодействием с госорганами (БТИ и Мосжилинспекцией) будете заниматься не вы, а мы по доверенности.

Примеры перепланировок квартир “свободной планировки”:

Осторожно, перепланировка!

Присоединить балкон, прорубить еще одно окно, снести или возвести стены в квартире, сделать дорогой дизайнерский ремонт и лишь через несколько лет счастливой жизни в новом интерьере отправиться оформлять перепланировку – обычное дело для российских граждан. Часто при использовании метода «сломаем сейчас, а потом как-нибудь узаконим» выясняется, что затраты на оформление перепланировки превышают стоимость ремонта, а в самом сложном случае узаконить изменения в квартире просто невозможно, и суд предписывает вернуть жилищу первоначальный вид. Не секрет, что среди собственников бытует множество ложных представлений о процедуре перепланировки, например: «Моя квартира – что хочу, то и делаю!», «Продавать жилье не собираюсь – перепланировку можно и не регистрировать», «Пойдешь оформлять – найдут к чему придраться, лучше уж не ходить!». В 100 % воз заблуждений разбивается о суровую реальность Росреестра, превращая жизнь хозяев квартир в вечный ремонт.

Для разоблачения мифов и ложных стереотипов о перепланировках жилья в многоквартирных домах мы обратились к генеральному директору ЗАО «Омскстройпроект» Светлане Гоненко.

Неузаконенная перепланировка – жизнь на пороховой бочке

Для начала мы решили разобраться: почему необходимо обязательно оформлять перепланировку и чем грозят неузаконенные изменения в квартире. Светлана Гоненко перечислила основные случаи, когда вовремя неоформленные перемены становятся проблемой:

Любые сделки с недвижимостью: продажа квартиры, передача по наследству, вступление в права наследования и т. д. Любая перепланировка – это изменение площадей в квартире, любое несоответствие в документах – препятствие для регистрации сделки, особенно с помощью ипотечного кредита и материнского капитала. Очень часто процедура оформления перепланировки начинается именно на этапе продажи квартиры, что в корне неверно. Во-первых, по словам экспертов, совсем не каждую перестройку вообще можно узаконить. Перепланировки, проведенные без проекта, лишь исходя из богатой фантазии собственников квартиры частенько противоречат не только юридическим, но и строительным нормам. В этом случае выход только один и весьма не дешевый – возвращать жилье в первоначальный вид. Вторым распространенным заблуждением является и аксиома: «Продать за наличные можно все что угодно».

«Часто собственники ошибочно полагают, что если они сделали новый технический паспорт, на котором отражена их перепланировка, то это равно тому, что она узаконена, но это совсем не так, – поясняет Светлана Гоненко. – Мало кто читает то, что написано в техпаспорте мелкими буквами, а написано там «самовольная перепланировка»! Благодаря этому теперь такая перепланировка «засвечена» в БТИ, а значит, и в Росреестре, поэтому сделки с такой квартирой невозможны даже за наличные». На сегодняшний день, по словам риелторов и проектировщиков, квартир с засвеченными неузаконенными перепланировками очень много на вторичном рынке.

Собственникам таких квартир стоит учитывать, что в зависимости от масштаба квартирных перемен процедура оформления перепланировки, если она вообще возможна, может занять от 3 до 12 месяцев, то есть побеспокоиться об оформлении стоит за год до предполагаемой продажи. Покупателям с наличкой, готовых купить квартиру с неузаконенной перепланировкой, лучше проконсультироваться с проектировщиками перед сделкой, чтобы не приобрести «пороховую бочку» проблем в будущем. Из самых глобальных последствий такой покупки – переделка квартиры чуть ли не заново, при невозможности узаконить перепланировку – дорогостоящее и долгое оформление, например, регистрация пристроенного к жилью балкона на сегодняшний день в среднем обходится в 90 тыс. рублей».

Читайте также:  Как правильно переехать на новое место

Споры с управляющей компанией или с соседями. Здесь неузаконенная перепланировка, а в особенности проведенная с нарушениями, не только помешает владельцу отстаивать свои законные права, но и станет основанием для обвинения, штрафов, а в худшем случае судебных разбирательств. Любые бытовые сложности, начиная от затопления соседями и неисправности отопления, могут стать спусковым крючком. Особенно это касается владельцев квартир в недавно заселенных новостройках, где поначалу возникают различные претензии к работе вентиляции, качеству строительства или инженерного оборудования. При обращении владельца управляющая компания дома высылает в квартиру комиссию, которая при столкновении с неузаконенной перепланировкой и нарушениями обязана написать заявление в жилищную инспекцию. Жилищная инспекция имеет все полномочия оштрафовать «черных» перепланировщиков (на сегодняшний день величина штрафа – 2500 руб.) и обязать их оформить изменения. Самое неприятное: в случае грубых нарушений, когда оформление перепланировки невозможно, жилинспекция обяжет собственников разрушить незаконно построенное и вернуть квартиру в первоначальный вид. В случае невыполнения дело завершается в суде и отнюдь не в пользу хозяев квартиры.

Гендиректор «Омскстройпроекта» приводит реальный пример подобных дел из практики.

«Собственник квартиры в новостройке на ул. Перелета расширил свой санузел за счет жилого помещения, сделал хороший ремонт, – рассказывает Светлана Гоненко. – А потом его затопил сосед сверху. Хозяин нижней квартиры предъявил свои претензии, составил акт о возмещении ущерба, а через несколько недель в суде появилось исковое заявление о приведении квартиры пострадавшего от затопления гражданина в первоначальный вид. Конечно, суд вынес положительное решение, так как такая перепланировка – грубое нарушение. В итоге сосед сверху оказывается «как бы» не виноват, потому что нарушены нормы у соседа снизу. Итог: человек потратил деньги на ремонт 3 раза! А сломать ванную комнату это огромные траты: плитка, гидроизоляция, сантехника, которая, возможно, куплена именно под этот санузел! Однозначно несопоставимо с затратами на проект и оформление перепланировки».

Незнание законов и норм не освобождает граждан от ответственности, напоминают проектировщики. Жилищный кодекс неумолим, ведь нередки случаи, когда самовольные перепланировки нарушают жизнеобеспечение целого дома, наносят ущерб другим жильцам и даже создают угрозу обрушений.

Самая серьезная ответственность за самовольную перепланировку – потеря квартиры!

В случаях, когда перепланировка была сделана с грубыми нарушениями и собственник категорически отказывается привести квартиру в первоначальный вид, по решению суда квартиру продают с торгов. Такая судебная практика действует по всей России. В Омске, по словам экспертов, первое судебное решение о продаже было вынесено в 2014 году, не помогло даже то, что «нехорошая» квартира была единственным жильем собственника. Конечно, владельцу возвращают часть денег после продажи, однако предварительно вычитают из суммы издержки на восстановление первозданного вида квартиры, судебные расходы и траты службы судебных приставов.

В последние годы специалисты проектных организаций отмечают постепенное ужесточение норм регистрации перепланировок Росреестром, а это значит, затягивать с оформлением перепланировок точно не стоит.

Заранее и дешевле: алгоритм правильной перепланировки

Вместе со Светланой Гоненко мы составили пошаговый алгоритм действий для владельцев, желающих провести в своем жилище перепланировку.

Шаг № 1. Проект перепланировки, согласованный с администрацией вашего округа

Шаг № 2. Распоряжение администрации о согласовании перепланировки

Проект перепланировки имеют право делать лишь организации с лицензией СРО. До начала строительных работ в квартире проектная документация должна быть согласована с отделом архитектуры вашего округа. На основании распоряжения о согласовании можно приступать к работе, собственники отдают проект строителям и начинают сносить или возводить стены в квартире. При этом дальнейший полет фантазии хозяев и строителей должен происходить строго в рамках согласованного проекта, иначе возникнут сложности на следующих этапах регистрации. Именно такая последовательность – самый экономный путь изменения интерьера, так как перепланировка дело очень индивидуальное, вплоть до того, что в разных округах Омска существуют различные требования и свой набор запретов на перепланировки. Поэтому изначально лучше всего разрабатывать проект с учетом этих нюансов. К примеру, в Кировском округе при присоединении к квартире лоджий, даже в кирпичных и монолитных домах запрещено разбирать фрагменты стен в стороны от прохода. Еще больше запретов связано с присоединением балконов, ситуация изменилась буквально за последние несколько месяцев, и на сегодняшний день подобные перепланировки в Кировском округе не согласовывают.

«Люди у нас путают строительные и юридические нормы, а перепланировка делается на стыке этих норм, – предупреждает Светлана Гоненко. – Дизайнеры и строители при этом могут сказать что угодно, не факт, что это согласуют в администрации округа и зарегистрирует Росреестр. Чтобы не потратить космические деньги на перестройку в квартире, ни в коем случае при перепланировке нельзя опираться на мнение строителей, которые стучат по стенке и говорят, что если она не несущая, ее можно снести! Создавая проект, проектировщики всегда смотрят индивидуально: разные перепланировки можно согласовать в разных округах, имеют значение конструктив дома, этаж и множество других факторов».

По данным экспертов ЗАО «Омскстройпроект», средняя стоимость проекта в Омске – около 3500 руб., собственники, располагающие временем, могут проводить дальнейшие этапы перепланировки и самостоятельно. Полное оформление перепланировки под ключ с проектной документацией, сопровождением и согласованием на сегодняшний день обойдется собственникам в 16-18 тыс. руб.

Шаг 3. Акт приемки и ввода в эксплуатацию перепланировки от администрации округа

Шаг 4. Технический план квартиры – при проведении изменений в квартире их нужно отразить на новом техническом плане.

Шаг 5. Выписка из Росреестра – заключительный шаг в законном оформлении перепланировки, важный момент: все площади в проекте и техническом плане должны совпадать «на практике» в квартире.

Перед тем как затевать глобальные перемены в своей квартире, стоит научиться различать понятия, которые обычно для всех граждан сливаются в одно понятие «перепланировка».

Перепланировка – это все те изменения, которые собственники проводят внутри своей квартиры, не выходя за ее пределы. При этом стоит учесть, что при переносе входа в квартиру, окон, присоединения коридоров и т. д. вы выходите за границы своего жилья и производите манипуляции с общедомовой собственностью, что требует дополнительного пункта при оформлении – согласия жильцов вашего дома.

Переустройство – все действия, связанные с переносом коммуникаций (водопроводные трубы, отопление, вентиляция и пр.). Даже перенос полотенцесушителя или унитаза в санузле считается переустройством и требует согласования и отражения в проекте вместе с перепланировкой. Планируя заняться переустройством, собственники обязательно должны проконсультироваться с проектной организацией, так как запретов в этой области еще больше, а последствия нарушений могут быть серьезнее, чем при переносе стен.

Реконструкция – это изменения объемов квартиры, вверх, вниз и вбок. В эту группу попадают: присоединение балконов и лоджий, все то, что люди делают с фасадом дома, присоединение коридоров, подвалов, технических этажей, отдельные входы в квартиры на первом этаже и т. д. Стоит знать, что оформить реконструкцию гораздо сложнее и дороже, чем обычную перепланировку, потребуется сбор еще большего количества документов и подписей жильцов вашего дома.

Новостройки и «вторичка»: тонкие различия в перепланировке

Нормы и законодательство, регулирующее перепланировки, одинаковы и для первичного, и для вторичного жилья, однако на практике возникает множество нюансов в проектировании и оформлении.

Перед приобретением квартиры в новостройке специалисты советуют взять у застройщика архитектурный план дома и проконсультироваться с проектировщиками заранее о возможностях и ограничениях перепланировок в конкретно взятой квартире. Особенно это касается новостроек с так называемой свободной планировкой.

«На самом деле понятия «свободная планировка» юридически не существует, это просто маркетинговый ход, который вводит людей в заблуждение, что можно расположить перегородки как угодно, – поясняет Светлана Гоненко. – Несмотря на то что перегородок нет, в архитектурном плане, по которому получено разрешение на строительство данного дома, прописаны границы санузлов и кухонь, которые ни в коем случае нельзя расширять за счет жилых помещений. Застройщики и особенно подрядчики при продаже квартиры часто не информируют покупателей, и люди заезжают, приглашают дизайнеров и делают ремонт, совершенно не считаясь с нормами и проектной документацией, во многих случаях такие перепланировки потом невозможно узаконить».

Подобных проблем не возникает при приобретении квартир с перегородками или у тех застройщиков, которые предоставляют покупателям полную информацию об объекте, имеют в запасе несколько типовых проектов планировок, созданных в соответствии со всеми нормативами. А для создания индивидуальных решений пространства отправляют собственников в проектные организации. По словам Светланы Гоненко, примером таких цивилизованных новостроек в Омске является микрорайон Кузьминки, однако очень мало застройщиков, сопровождающих и помогающих новоселам после покупки квартиры, поэтому собственникам стоит быть внимательнее.

Перепланировка вторичных квартир также изобилует подводными камнями. Собственникам стоит знать: часто, готовясь к перепланировке в таких домах, нельзя полагаться даже на техпаспорт квартиры – в 30 % случаев проектировщики сталкиваются с ошибками и несоответствиями. Поэтому надежнее всего при создании проекта поднимать проектную документацию на дом в архивах и БТИ. «В старых домах все еще сложнее и запутаннее, очень многое зависит от типа дома, – говорит Светлана Гоненко. – Бывает даже так: 2 квартиры в одном доме, одинаковой планировки и площади, но в одной можно что-то перепланировать, а в другой то же самое нельзя».

Выбирая планировку!

При выборе квартиры, как на первичном, так и на вторичном рынке, специалисты советуют сразу же обращать внимание на элементы планировки, которые сложно исправить. В первую очередь это слишком маленькие санузлы и кухни, с переносом границ этих объектов связано большое количество ограничений.

«Были у нас реальные ситуации в новостройках на Левом берегу, представьте: в 3-комнатной квартире ванная комната 1,46 кв. м – ничего, кроме душевой кабины, туда не помещается, – приводит пример Светлана Гоненко. – При этом уже после покупки, когда люди к нам обратились, выяснилось, что расширить санузел невозможно даже за счет коридора, потому что в архитектурном плане этот коридор относится к кухне. Уловка застройщиков, чтобы официально площадь кухни была больше».

Следующий важный пункт при выборе будущего жилища – балки, которые часто оказываются несущими, особенно в старых домах, и колонны в более новых зданиях. Если вам категорически портят настроение данные конструктивные элементы квартиры, проще не покупать такое жилье, утверждают эксперты, снос балок и колонн противозаконен.

Еще специалисты рекомендуют обращать внимание на слишком громоздкие и неудобно расположенные вентиляционные шахты, которые часто встречаются в кухнях и санузлах. Практически любые манипуляции с домовой вентиляцией – табу в перепланировке квартир, исправить не получится.

Те, кому нравятся просторы кухни, совмещенной с коридором и комнатой, или кто планирует расширить комнату за счет сноса перегородок, ведущих в коридор, должны знать одно из строгих ограничений в этом случае: двери санузла не должны выходить в жилое пространство, такую перепланировку также не зарегистрируют в Росреестре.

Народная пословица гласит: «Скупой платит дважды», в случае с перепланировками практика показывает: беспечный платит трижды! Подкрепляйте свои мечты и фантазии об идеальном домашнем очаге прозой норм и грамотно созданных проектов, инвестируйте с умом и берегите свою недвижимость.

Ссылка на основную публикацию